À Paris, l’immobilier de prestige résiste alors que le reste du marché marque le pas. Appartements et hôtels particuliers situés dans des adresses recherchées continuent d’attirer une clientèle souvent venue de l’étranger.
Rareté des biens, qualité des rénovations et perspective de transmission rendent le marché très sélectif, les logements prêts à vivre se vendent vite tandis que ceux qui demandent des travaux voient les négociations s’allonger.
Le prestige tient bon : 17 000 €/m² et des ultra‑primes déconnectées.
Les biens d’exception parisiens affichent aujourd’hui un prix médian proche de 17 000 euros par mètre carré. Dans ce périmètre, certains actifs ultra‑prime se négocient à plusieurs dizaines de millions d’euros, dépassant largement les barèmes du résidentiel courant. Cette catégorie est en grande partie décorrélée du marché classique, dont les prix ont reculé d’environ 12 % depuis 2022. Malgré cette correction généralisée, des adresses rares et parfaitement situées ont continué de voir leur valeur progresser.
Le marché repose sur des fondamentaux stables, notamment une offre très limitée dans les quartiers centraux. Les adresses les plus recherchées maintiennent des tensions sur les prix car la demande excède l’offre dans certains arrondissements. La clientèle internationale demeure active et finance une part importante des transactions, souvent pour des pieds‑à‑terre ou des placements patrimoniaux. Les acquéreurs privilégient désormais les biens rénovés, bien situés et immédiatement habitables.
Qui achète ces biens d’exception ?
Les acheteurs étrangers représentent en moyenne 28 % des ventes chez Vaneau. La présence internationale varie fortement par quartier et dépasse 45 % dans le VIIe contre plus de 18 % dans le XVe. Les VIIe et XVIe restent les arrondissements les plus recherchés tandis que La Motte‑Picquet–Grenelle voit sa clientèle étrangère croître, notamment en provenance des États‑Unis, d’Asie et du Moyen‑Orient.
La diaspora chinoise conserve un appétit marqué pour des pieds‑à‑terre à vocation professionnelle. Les acquéreurs privilégient des logements prêts à habiter, entièrement rénovés, avec prestations de luxe, équipements connectés et décoration soignée. La stratégie est clairement patrimoniale avec une durée de détention moyenne supérieure à trente ans, bien au‑delà des sept à dix ans du résidentiel courant. Ce profil privilégie des actifs ne nécessitant pas de travaux lourds.
Rareté et sélectivité : le marché se renforce !
Le marché de prestige est devenu nettement plus sélectif, avec des écarts de performance qui se creusent entre biens. Les logements en emplacement irréprochable et rénovés avec des prestations haut de gamme se vendent rapidement et souvent sans négociation. À l’inverse, les biens mal situés ou nécessitant des travaux voient leurs délais de vente s’allonger et subissent des remises plus fréquentes. La rareté est désormais un critère déterminant pour les acquéreurs fortunés qui privilégient la sécurité patrimoniale.
L’immobilier pèse en moyenne plus de 20 % dans les portefeuilles des grandes fortunes. Près de 44 % d’entre elles envisagent d’accroître leur exposition à cette classe d’actifs, ce qui traduit une appétence soutenue. Malgré les incertitudes économiques et politiques, Paris conserve une image favorable auprès des investisseurs de luxe et reste perçue comme une valeur refuge grâce à une offre limitée, des emplacements d’exception et une demande internationale persistante.