L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) continue d’attirer de nombreux particuliers désireux de diversifier leurs revenus. En 2024, les conditions, seuils et plafonds liés à ce statut fiscal évoluent, offrant de nouvelles opportunités, mais aussi des défis à relever.
Cet article propose un tour d’horizon complet pour comprendre ces changements et optimiser son investissement immobilier. Que l’on soit novice ou expérimenté dans le domaine, il est crucial de se tenir informé des dernières réglementations afin de maximiser les avantages fiscaux tout en respectant les obligations légales. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le LMNP en 2024.
Définition et conditions du statut LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux propriétaires qui louent des biens meublés, qu’ils soient neufs ou anciens, pour des durées courtes ou longues. Ce statut peut être obtenu en louant directement en nom propre ou via une société fiscalement transparente comme une SARL de famille.
Pour y prétendre, les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de la moitié des autres revenus d’activité soumis à l’impôt sur le revenu. Les formalités incluent l’obtention d’un numéro SIRET et la déclaration de commencement d’activité.
Régimes fiscaux applicables au LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour la location classique, offrant un abattement forfaitaire de 50 %.
En revanche, le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges et d’amortir le bâti et le mobilier. Si les charges excèdent les recettes, le déficit peut être reporté sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant 10 ans. Ce choix est particulièrement avantageux pour optimiser la rentabilité locative.
TVA, CVAE et exonérations d’imposition pour le LMNP
Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ne sont généralement pas assujettis à la TVA, sauf s’ils proposent des prestations para-hôtelières ou si leur bien est situé dans une résidence de tourisme classée. La franchise en base de TVA s’applique jusqu’à 91 900 € de chiffre d’affaires annuel.
Concernant la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), seuls les bailleurs avec des recettes locatives supérieures à 500 000 € y sont soumis. Enfin, certaines locations bénéficient d’exonérations fiscales : les chambres d’hôtes dans la résidence principale avec des recettes annuelles inférieures à 760 €, et les parties de résidence principale louées sous conditions spécifiques de loyer.
LMNP en EHPAD : Un investissement spécifique
L’investissement en LMNP dans un EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) représente une opportunité unique pour les investisseurs à la recherche de stabilité et de rendement. Les EHPAD sont des structures médicalisées offrant des services complets de soins et d’accompagnement aux personnes âgées. En tant que loueur en meublé non professionnel, investir dans un EHPAD permet de bénéficier des avantages fiscaux du LMNP tout en répondant à une demande croissante liée au vieillissement de la population.
Les revenus locatifs générés par un EHPAD sont souvent sécurisés par des baux commerciaux à long terme, généralement de 9 à 12 ans, garantissant des loyers stables et réguliers. De plus, ces établissements sont majoritairement gérés par des opérateurs spécialisés, ce qui réduit les contraintes de gestion pour l’investisseur. Les amortissements sur le mobilier et le bâti sont également possibles, optimisant ainsi la fiscalité de l’investissement.
Enfin, les EHPAD étant considérés comme des résidences avec services, ils peuvent parfois bénéficier de la récupération de la TVA sur le prix d’achat, offrant un avantage supplémentaire pour les investisseurs. Cependant, il est essentiel de bien choisir l’emplacement et l’opérateur de gestion pour garantir la rentabilité et la pérennité de l’investissement.